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煙臺(tái)龍湖置業(yè):在售別墅涉嫌違規(guī) 建設(shè)用地長(zhǎng)期閑置

“秦嶺違建別墅拆除”一度成為社會(huì)熱點(diǎn)。煙臺(tái)龍湖置業(yè)的別墅銷售仍在繼續(xù)。前者占的是山，后者占的是海。8000畝海域浩瀚一片，如今已是別墅、洋房和荒蕪的雜草。前者已經(jīng)定性為違法建設(shè)、破壞生態(tài)環(huán)境。而后者將如何定性，公眾在期待……

中國(guó)聯(lián)合商報(bào) 深度報(bào)道組 煙臺(tái)報(bào)道??讓地產(chǎn)商不建別墅到底有多難。在重重禁令的高壓態(tài)勢(shì)下，龍湖置業(yè)哪來(lái)的底氣高調(diào)建設(shè)、銷售別墅類低密度住宅項(xiàng)目。

房地產(chǎn)去庫(kù)存、穩(wěn)房?jī)r(jià)是各級(jí)政府的工作重點(diǎn)之一。而別墅類低密度住宅的稀缺性注定了其在市場(chǎng)上占盡先機(jī)。因此，為搶占商品房市場(chǎng)份額，違規(guī)建設(shè)、銷售別墅類地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)象屢禁不止。

圍海造地8500畝？

龍湖置業(yè)銷售中心工作人員聲稱：“現(xiàn)在煙臺(tái)的開發(fā)商只有我們能出別墅和小高層洋房類產(chǎn)品，因?yàn)槲覀兪?0年前拿的地，與現(xiàn)在拿地的地價(jià)沒有可比性?！币徽Z(yǔ)道破天機(jī)，此話釋放出大量信息。

龍湖置業(yè)全稱是煙臺(tái)龍湖置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“龍湖置業(yè)”），由龍湖集團(tuán)控股有限公司投資設(shè)立。龍湖置業(yè)營(yíng)銷中心工作人員稱，2010年公司取得養(yǎng)馬島地塊8500畝國(guó)有土地使用權(quán)。共分為A島B島C島三個(gè)部分，A島和B島各占地2000畝，C島占地4500畝。

煙臺(tái)龍湖置業(yè)總經(jīng)理王勇曾公開表示，2010年9月煙臺(tái)龍湖置業(yè)有限公司正式注冊(cè)，龍湖在煙臺(tái)的建設(shè)所需用地有近8000畝的廣袤灘涂，為了克服技術(shù)難題還請(qǐng)了專家、現(xiàn)場(chǎng)勘探。

有知情人告訴《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》深度報(bào)道組，該地塊確實(shí)是圍海造地而成。但是，該圍海造地行為涉嫌違反《中華人民共和國(guó)海域使用管理法》有關(guān)規(guī)定。該法明確規(guī)定填海50公頃（750畝）以上、圍海100公頃（1500畝）以上、不改變海域自然屬性的用海700公頃以上的項(xiàng)目用海的審核需上報(bào)國(guó)家海洋局，并由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，才能獲得海域使用權(quán)。嚴(yán)格控制圍填?；顒?dòng)。同時(shí)，《山東省海域使用管理?xiàng)l例》也規(guī)定，同一用海項(xiàng)目使用相同類型海域的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)總體設(shè)計(jì)整體提出申請(qǐng)，不得化整為零，分散報(bào)批。按照規(guī)定，海域使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自填海項(xiàng)目竣工3個(gè)月內(nèi)，憑海域使用權(quán)證書向縣級(jí)以上土地主管部門提出土地登記申請(qǐng)，換發(fā)土地使用權(quán)證書。

龍湖置業(yè)受讓地塊遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)50公頃（750畝），是如何取得國(guó)務(wù)院批復(fù)的。煙臺(tái)市海洋與漁業(yè)局調(diào)研員柳卓君對(duì)這一疑問(wèn)的解釋是，龍湖項(xiàng)目占用的是灘涂，灘涂不歸海洋局管理，海洋局只負(fù)責(zé)管理海域，2005年煙臺(tái)市政府已經(jīng)把灘涂轉(zhuǎn)換為建設(shè)用地，應(yīng)該有合法手續(xù)。

北京中銀律師事務(wù)所行政法學(xué)博士、律師石彪告訴《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》深度報(bào)道組，關(guān)于海涂納入《土地法》范疇調(diào)整，2004年國(guó)務(wù)院曾經(jīng)發(fā)過(guò)一個(gè)復(fù)函（2004）281號(hào)。當(dāng)然，土地法關(guān)于建設(shè)用地的轉(zhuǎn)用計(jì)劃、指標(biāo)以及招拍掛出讓等相關(guān)規(guī)定更趨嚴(yán)格。

牟平區(qū)自然資源和規(guī)劃局11月22日向本報(bào)復(fù)函稱：“該區(qū)域原為牟平寧海蝦場(chǎng)、莒城鹽場(chǎng)等單位使用的存量建設(shè)用地、鹽田及國(guó)有灘涂。2005年，煙臺(tái)市人民政府已經(jīng)批準(zhǔn)收儲(chǔ)，作為城市發(fā)展用地”；“根據(jù)城市規(guī)劃部門出具的規(guī)劃用途和條件，國(guó)土部門以招拍掛方式公開出讓，競(jìng)買人依法取得”。

石彪律師表示，每個(gè)區(qū)縣每年的建設(shè)用地指標(biāo)都極其有限，8000多畝國(guó)有土地使用權(quán)出讓給一家房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)象不多見，整個(gè)招拍掛過(guò)程是否嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，有無(wú)串標(biāo)、圍標(biāo)或底價(jià)出讓等違法違規(guī)情形都值得關(guān)注。

《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》深度報(bào)道組查詢煙臺(tái)市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)，僅查詢到2012年第一季度建設(shè)用地出讓結(jié)果，龍湖置業(yè)在煙臺(tái)市牟平區(qū)共受讓9宗土地，總共面積為656851.2平方米，約985.28畝土地。對(duì)于未見其他受讓地塊出讓信息的疑問(wèn)，該局趙副局長(zhǎng)未作回應(yīng)。

大部分土地長(zhǎng)期閑置

在通往養(yǎng)馬島跨海大橋的東側(cè)，一處占地2000畝（B島）的土地至今閑置。《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》深度報(bào)道組在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，一眼望不到邊的土地上雜草叢生。據(jù)營(yíng)銷人員介紹，這是2010年龍湖置業(yè)拿的地，這塊土地從拿地一直閑置至今未開發(fā)。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十七條：禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地，一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)。

《閑置土地處置辦法》第十四條：未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國(guó)土資源主管部門按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

前敘復(fù)函稱：“因國(guó)家政策調(diào)整，剩余未開發(fā)建設(shè)區(qū)域暫時(shí)不能開發(fā)利用，屬于歷史遺留問(wèn)題。待國(guó)家政策允許后，督促企業(yè)盡快開發(fā)利用”。

石彪律師認(rèn)為，如確屬國(guó)家政策調(diào)整或其他歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致已經(jīng)依法依規(guī)出讓的建設(shè)用地閑置，應(yīng)該有法定的停止用地情形或政府有關(guān)文件作為依據(jù)。反之，所有口頭說(shuō)辭或可能是逃避監(jiān)管的借口。

違反國(guó)家禁令建別墅

禁供別墅用地，并非新政，國(guó)家曾發(fā)布多重禁令。2003年起，國(guó)家相繼出臺(tái)停止審批別墅類用地的一系列政策，但作為知名地產(chǎn)企業(yè)，龍湖置業(yè)投資開發(fā)的龍湖滟瀾海岸項(xiàng)目明目張膽地違反有關(guān)規(guī)定。占地8000多畝，部分用于別墅和小高層洋房類低密度住宅產(chǎn)品建設(shè)，甚至在A島還建有高爾夫球場(chǎng)和跑馬場(chǎng)。

項(xiàng)目位于煙臺(tái)市牟平區(qū)濱海東路，與養(yǎng)馬島隔海相望。其對(duì)外宣稱目標(biāo)是將養(yǎng)馬島地塊打造為“中國(guó)北方國(guó)家海岸”。建設(shè)成人文宜居、風(fēng)情度假、濱海旅游、海上娛樂、總部基地、文化創(chuàng)意訓(xùn)練基地。

《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》深度報(bào)道組在C島看到，近200套別墅已經(jīng)建成，多層洋房正在施工。

銷售中心工作人員告訴《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》深度報(bào)道組，C島部分地塊2011年開始建設(shè)，前期建設(shè)的全部是獨(dú)棟別墅共有191棟，隨后公司做了戰(zhàn)略調(diào)整，把精力全部投入到了A島。A島現(xiàn)在配套各方面都已成型，其中，別墅（聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟）占地占A島總面積（2000畝）一半以上，A島的別墅已售罄，現(xiàn)在只有高層有房源。這才又開始重新開發(fā)C島，目前正在建設(shè)的都是多層洋房。營(yíng)銷工作人員稱，要想買別墅可以到C島，那里有獨(dú)棟別墅，面積在130-300多平方米，300多平方米的獨(dú)棟別墅贈(zèng)送地下室，地下室面積也是300多平方米，大戶型一棟價(jià)位是550萬(wàn)元，不過(guò)，C島也只剩下6棟了。營(yíng)銷人員再三強(qiáng)調(diào)，龍湖置業(yè)是中國(guó)知名房企，以開發(fā)別墅類產(chǎn)品為主，絕對(duì)不會(huì)有任何閃失，讓記者放心購(gòu)買。

早在2003年國(guó)土資源部首次發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，強(qiáng)調(diào)“停止別墅類用地”供應(yīng)；2006年，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委兩部委制定《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006本）》，“別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”名列其中，且“一律不得辦理相關(guān)手續(xù)”；2012年初，國(guó)家強(qiáng)調(diào)“不得以任何形式安排別墅類用地、高爾夫球場(chǎng)和跑馬場(chǎng)”等規(guī)定。國(guó)務(wù)院相關(guān)部門多次下達(dá)一道道禁令：停止別墅類用地的土地供應(yīng)及各地禁止規(guī)劃建造或變相建設(shè)別墅。

采訪過(guò)程中，《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》深度報(bào)道組就龍湖置業(yè)建設(shè)、銷售別墅行為的合法性向牟平區(qū)自然資源和規(guī)劃局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提出質(zhì)疑，并希望查閱相關(guān)批準(zhǔn)文件。

11月20日，牟平區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向本報(bào)復(fù)函稱，上述兩項(xiàng)目均已辦理《商品房預(yù)售許可證》，未發(fā)現(xiàn)無(wú)證違規(guī)銷售情況。

11月22日，自然資源局趙副局長(zhǎng)表示，關(guān)于建設(shè)、規(guī)劃等許可手續(xù)不歸我們負(fù)責(zé)。

耐人尋味的是，在重重禁令的高壓態(tài)勢(shì)下，這些別墅類低密度住宅何以能一路綠燈獲取政府各職能部門的許可手續(xù)。對(duì)此，本報(bào)將繼續(xù)關(guān)注。